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商業地產狂飆突進背後 銷售增速低於投資增速
【進擊的樓市之長沙金九銀十】
9月10日，國傢統計局發佈數據顯示，今年前8個月全國辦公樓開發投資2851億元，同比增長40%；台中房屋信貸免費估貸缺錢急用哪裡汽車貸款商業營業用房開發投資7168億元，同比26.5%，兩項增幅均高於全國房地產開發投資的增幅的19.2%，這種局面與過去情況迥然有別。
過去，辦公樓、商業營業用房等商業物業隻是開發商開發住宅之外的配菜，甚至被開發商以白菜價甩賣，但是，近年來，開發商對商業物業煥發出瞭新的熱情，不僅屢屢賦予大手筆投資，而且其價格也是一路飆升。
不過，隨著開發商在全國以跑馬圈地之勢佈局商業地產項目，商業地產蘊含的市場風險也與日俱增。"商業地產的開發難度要大於住宅，尤其是大型城市綜合體項目，一旦運營不好，就極易形成空城、鬼城。"紅星美凱龍旗下的德州星凱房地產開發有限公司總經理殷慧勇向《中國經濟周刊》表示。
各路資金爭相分羹商業地產
國傢統計局公佈的數據顯示，早在2011年，住宅開發投資的增速與商業營業用房的投資增速十分接近，都是在30%左右，但在2012年、2013年兩年，商業營業用房的投資增速明顯大於住宅開發投資。
《中國經濟周刊》記者統計發現，不僅僅傳統的商業地產領域的資金在繼續攻城略地，就連其他被貼上住宅開發標簽的開發商也紛紛殺入這一領域，甚至地產外的資金，也不甘寂寞。
以開發商業地產見長的天津現代集團目前正在天津市中心開發建設現代城二期，該集團副總裁龐堅波對《中國經濟周刊》表示，"現代城二期是集酒店公寓、辦公、商業於一體的大型綜合體，其中辦公樓高339米，建成後將成為天津市標志性的摩天高樓，前景可期。"
萬科、保利、華遠、龍湖等地產大佬此前很少涉足商業地產，但如今也要分羹一碗。以華遠地產為例，華遠在長沙打造瞭規模高達100萬平方米的城市綜合體華遠·華中心，此外還不惜成本搶得北京通州一宗地王級的商業地塊。
就連原本不直接涉及地產的傢具大佬紅星美凱龍集團，如今也將目光瞄準瞭商業地產領域。 在今年4月份，紅星美凱龍宣告1000億元進軍商業地產，開發運營上百個城市綜合體項目。 9月8日，紅星美凱龍在山東打造的超大規模的城市綜合體山東德州星凱國際廣場正式面市，"整個項目高達170萬平方米，其中商業物業高達70多萬平方米，是紅星美凱龍旗下在建的規模最大的城市綜合體。"殷慧勇說。
房貸利率~銀行小額信貸利息~小額信貸利息試算 此外，涉及商業地產的"外行"還有聯想控股、娃哈哈集團和奧康集團等。
商業地產的典型代表城市綜合體項目，也受到各大城市的青睞和支持。山東省德州市住建局副局長張雲發向《中國經濟周刊》表示，"引入城市綜合體，能夠顯著提升當地的房地產業品質，促進城市商圈的形成，提振城市經濟，提高人民的消費水平和消費觀念。"
商業地產暴熱與霧霾有關？
對於商業物業投資增幅超過住宅投資的變化， 21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔表示， 這與政策作用密切相關。在住宅領域，政策上設置瞭較高的門檻，限購、限貸政策限制瞭下遊購房者資金的進入；此外，流通環節的障礙也很多，提高瞭交易成本。
一位地產大腕人物曾指出， 從國外發展進程看，當一個地區經濟發展到瞭一定程度，商業地產將迎來發展良機，隨著中國經濟的不斷發展，眼下國內一些經濟發展快的地區為商業地產提供瞭土壤。
"雞蛋不能放在一個籃子裡，"華遠地產有關負責人告訴《中國經濟周刊》，"適當增加商業地產投入，可以開辟新的盈利增長點，更加豐富的產品線能夠平衡市場風險，從而實現更好的業績穩定性。"
另一傢在商業地產方面浸淫多年的開發商認為，"假如一些霧霾城市多建一些城市綜合體，人們隻用住在一個社區內就可以滿足居住、工作、娛樂需求，不僅能減少出行和汽車尾氣排放，而且人們也不用常常出門呼吸霧霾瞭。這種因素也能推動城市綜合體的發展。"
商業地產銷售增速遠低於投資增速
各路資金進軍商業地產之路，並非康莊大道。對此，華遠地產北京區總經理孫懷傑向《中國經濟周刊》表示，商業地產與住宅不一樣，住宅銷售完瞭就沒有壓力瞭，但商業地產更大的是日後的運營壓力，經營者必須賺到錢，這十分復雜。如果經營者無法盈利，到最後則必將形成惡性循環，最終導致所有參與者利益都可能受到損失。
眾多開發商一哄而上殺入商業地產領域，商業地產項目所面臨的競爭壓力必然加劇，也必將放大商業地產中潛在的市場風險。
"對於一個大型城市綜合體而言，如果運營不好，有可能陷入空城危機，尤其是在開發商加快商業地產佈局，並朝二三線城市大力進軍的背景下。"殷慧勇說，"正為此，在接手星凱國際廣場之前，我至少對這個項目進行瞭三個月的考察。"
殷慧勇的話並非危言聳聽。根據國傢統計局公佈的數據，截至目前，全國商業營業用房待售面積為8573萬平方米，同比大增32%；今年前8個月，商業營業用房投資同比大增26.5%，而前8個月商業營業用房的銷售面積同比隻增加瞭7.8%，遠低於投資增速。
商業地產要與城市發展相匹配
殷慧勇表示，"地產開發的步伐要與城市化進程、人口擴容的預期相匹配，既不能快也不能慢。太快，就會出現很多鬼城、空城。隻有通過科學佈局，使項目的發展與項目所在城市的擴容、人口的增長相匹配，才能實現和諧的城鎮化發展。 "
對此，華遠地產董事長任志強(微博)的心得是："做商業要看單位GDP，要選擇單位GDP高的地方；另外，城市化率超過50%，才能保證大量商業物業的生存。目前整個東部沿海地區城市化率是63%，三四線城市隻有30%，如果三四線城市出現大量的商業，是有較大風險的。"
此外，對於商業地產而言，要想實現科學佈局，選址至關重要。"科學規劃設計、合理匹配商業資源非常關鍵。"殷慧勇說。
孫懷傑也告訴《中國經濟周刊》，"商業地產開發至少要以區位第一的思維來操作。商業和住宅不一樣，住宅低開高走，商業必須從高處著手，迅速產生效應，要以未來城市核心業態的標準來定位，否則會在競爭中失去位置。"
雖然區位重要，但《中國經濟周刊》記者走訪時發現，對於很多商業地產項目而言，其地段屬性和具體規劃都受到一定約束，開發商很難完全把控。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-11/08223627570.shtml
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